Rubrica a cura dell’Avvocato Alessandra Mastri Flamini

Gli adempimenti e i compiti dell'amministratore sono aumentati con il proliferare delle leggi in materia di sicurezza degli impianti, privacy, obblighi tributari che interessano anche la realtà condominiale, e, di conseguenza, si è dilatata l'area della sua responsabilità.

Il rapporto tra condominio e amministratore va riferito al contratto di mandato ex art. 1710 c.c. Applicando i principi che regolano il rapporto di mandato ne consegue che l'inosservanza da parte dell'amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale. L'amministratore deve rispondere del suo operato verso il condominio, a tutte le volte in cui non agisca con la diligenza del buon padre di famiglia.

L'amministratore è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. L'uso distorto, o comunque non appropriato, per interessi estranei al condominio, dei poteri dell'amministratore, integra un fatto grave nella prospettiva dell'art. 1129 c.c., facendo venire meno la fiducia che sta alla base del rapporto di mandato che lega l'amministratore al condominio.

L'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnativa delle relative delibere preclude l'azione di responsabilità al singolo condomino leso dall'attività e dalle iniziative arbitrarie dello stesso soltanto per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali, per le quali a norma dell'art. 1135 comma 3, c.c. il potere di approvazione compete all'assemblea.

Tuttavia, la delibera assembleare di approvazione non esclude la responsabilità dell'amministratore nell'ipotesi di mancata tempestiva informazione da parte dello stesso di atti che hanno diretta incidenza sul patrimonio del singolo condomino. L'amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile non solo in ambito contrattuale, ma anche extra-contrattuale e penale di cui avrò modo di parlarne nei prossimi articoli.