Rubrica a cura dell’Avvocato Alessandra Mastri Flamini

La responsabilità extracontrattuale, si configura quando si vuole mettere in rilievo il rapporto intercorre tra soggetti non vincolati da obbligazioni contrattuali. Questa può ravvisarsi sia nel rapporto tra l'amministratore e terzi estranei al condominio, ma anche nei confronti del singolo condomino che subisca danni derivati dalla cosa comune.

Infatti, mentre l’amministratore, nei rapporti con i condomini è obbligato in base alla diligenza del mandatario, verso i terzi, è responsabile come autore del fatto illecito.   Perché possa sorgere la responsabilità dei partecipanti, come conseguenza degli atti illeciti imputabili all'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni, occorre che il fatto lesivo dell’amministratore sia, in rapporto all’espletamento delle attribuzioni all’amministratore demandate. 

La responsabilità dell’amministratore, e quindi del condominio per il fatto illecito di questo, nei limiti dell’art. 2049 c.c., può delinearsi per esempio per i danni derivati a terzi dall’esecuzione delle opere di manutenzione date in appalto, nel caso in cui i lavori siano stati affidati ad un’impresa non idonea, per l’omessa riparazione delle parti comuni dell’edificio, che a causa dell’inadempimento, abbiano subito un danno.

La responsabilità extracontrattuale può prefigurarsi anche nei confronti del singolo condomino che subisca danni derivati dalla cosa comune. In questo caso, la Cassazione ha ritenuto che il condominio e l’amministratore dovessero rispondere solidalmente dei danni subiti dal condomino, nel caso di specie “in conseguenza dell’inciampo in una insidia all’interno del cortile condominiale” (Cfr. Cass. n. 25251/2008).

Avv. Alessandra Mastri Flamini